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Erbe Immo Anleger

Denkmalgeschütztes Erbe abreißen? Nur unter bestimmten Voraussetzungen

Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, sind oft sehr schön – sie sind Zeugnis vergangener Jahrzehnte und Epochen. Ihr oft hohes Alter birgt aber auch bestimmte Tücken: Die Bausubstanz ist marode und muss dringend erneuert werden. Energetisch sind die alten Häuser lange nicht auf dem neuesten Stand. Zusätzlich ist das Dach vielleicht undicht. Solche oder ähnliche Situationen können auf Erben eines denkmalgeschützten Gebäudes zukommen – eine Sanierung kann schnell sehr kostspielig werden, manchmal sogar teurer als der Bau eines neuen Hauses. Grundsätzlich gilt aber in allen Bundesländern: Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude besitzt, egal ob durch Kauf oder durch eine Erbschaft, ist zu seiner Instandhaltung verpflichtet. Der Bestandsschutz bezieht sich dabei auf denjenigen Bauzustand, zu dem das Gebäude in die Denkmalschutz-Liste aufgenommen wurde.

Veränderungen müssen genehmigt werden

Denkmalschutz ist Ländersache – deshalb gibt es in jedem Bundesland ein eigenes Denkmalschutzgesetz. Dieses schreibt vor, welche Auflagen bei Umbau oder Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie beachtet werden müssen. Wer also im Rahmen einer Erbschaft wesentliche Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude vornehmen möchte, muss jegliche Maßnahmen genehmigen lassen. Darunter fallen beispielsweise Veränderungen der tragenden Konstruktionen, Nutzungsänderungen oder auch die Veränderung des Erscheinungsbildes der Immobilie.

Anders herum entscheidet das Denkmalschutzgesetz eines Landes aber auch über Möglichkeiten der Förderung. Der denkmalschutzrelevante Anteil an den Sanierungskosten kann sogar über eine Dauer von zwölf Jahren von der Steuer abgesetzt werden. Entsprechende Informationen kann man beim jeweiligen Amt für Denkmalschutz oder bei der Dolphin Trust GmbH einholen. Es ist ebenso möglich, aus denkmalgeschützten Immobilien eine gute Kapitalanlage zu machen. Derzeit sind Darlehen günstig, Mieteinnahmen dagegen können bei sanierten Denkmalschutzgebäuden hoch ausfallen.

Was, wenn die Kosten der Instandhaltung die Einnahmen übersteigen?

Wie oben bereits angeklungen ist, können die Kosten der Sanierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie leicht in die Höhe schießen. Wenn man ein solches Gebäude erbt, kann man in unangenehme Situationen geraten. Vor allem dann, wenn ein Haus von Grund auf sanierungsbedürftig ist.

In der Regel ist der Abriss eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes nicht erlaubt. 2006 entschied das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz in Koblenz jedoch, dass der Abbruch eines denkmalgeschützten Hauses zulässig ist, wenn sich die Sanierungskosten mit den möglichen Einnahmen nicht erwirtschaften lassen. Der Erhalt eines Baudenkmals sei unzumutbar, wenn der Besitzer vom Gebäude keinen vernünftigen Gebrauch machen könne. Der Begriff „Eigentum“ sei dann nicht angemessen, so die Begründung des Gerichts.

 
Denkmalgeschützte Immobilien umbauen

Umbauten an denkmalgeschützten Immobilien – das gibt es zu beachten

Als Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie steht man früher oder später vor der Frage, ob und welche Umbauten man daran vornehmen darf. Es gibt Vieles, das man bei Sanierungs- und Renovierungsarbeiten beachten muss, jedoch gibt es ebenso Ansprechpartner, die einen bei solchen Fragen unterstützen. Gerade in einem Erbfall müssen diese Entscheidungen meist sehr schnell getroffen werden, weshalb hier einige wichtige Hinweise für Sie zusammengestellt sind.

 

Zustimmung der Denkmalschutzbehörde

Der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie bringt spezielle Anforderungen mit sich. Möchte man das Gebäude instand halten oder sanieren, ist es wichtig, dass die Denkmalschutzbehörde zustimmt. Die Bestimmungen für einen Umbau sind in jedem Bundesland anders. Der Kontakt zur Denkmalschutzbehörde sollte frühzeitig aufgenommen werden. Dort sind Pläne, Handwerkerangebote und möglicherweise Fotos vom aktuellen Zustand vorzulegen. Zu beachten ist, dass die erste Kontaktadresse die Untere Denkmalbehörde (UDB) ist. Auch bei der Beantragung von kommunalen Fördermitteln ist die Untere Denkmalbehörde der richtige Ansprechpartner.

 

Einschränkungen beim Umbau

Die Aussage und die Struktur des Denkmals müssen stets bewahrt bleiben. Nach einem Kauf oder Erbe sind Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude möglich und meist sogar notwendig. Denn der Eigentümer ist verpflichtet, im Rahmen des Zumutbaren das Denkmal zu erhalten. Allerdings gilt der Grundsatz, dass dabei immer der ursprüngliche Charakter des Gebäudes beibehalten werden muss. Einschränkungen betreffen deshalb vorwiegend die Umgestaltung der Fassade, die Vergrößerung von Fensterflächen, Aufstockung oder Anbauten sowie das Anbringen zusätzlicher Dachfenster oder Gauben. Auch die Modernisierung im inneren Haus kann problematisch werden; zum Beispiel wenn die Modernisierung der Heizung nicht zum äußeren Erscheinungsbild des Hauses passt. Die geschützte Bausubstanz erlaubt in der Regel keine Installationsmaßnahmen, bei denen gebohrt und gestemmt werden muss. Die geläufigen Plastikverkleidungen von Elektrokanälen oder der Einbau moderner Heizkörper sind nicht zwangsläufig mit der Ästhetik historischer Gebäude vereinbar.

 

Fensterumbauten in historischen Gebäuden

Um ein historisches Gebäude bewohnbar zu machen, müssen die Fenster den Anforderungen zum Wärmeschutz entsprechen. Somit stellt auch die Energieeinsparverordnung (EnEV) Anforderungen an den Eigentümer. Der geringere Energieverbrauch und niedrigere Heizungskosten liegen meistens auch im Eigeninteresse des Gebäudebesitzers. Niedrige U-Werte (U-Wert = Wärmedurchgangskoeffizient) moderner Fenster beeinflussen den Feuchtigkeitsgehalt von denkmalgeschützten Gebäuden. Daher können entsprechende Umbauten zu Schäden der Bausubstanz führen, wenn kein ausreichender Luftwechsel mehr bestehen sollte. Der U-Wert der Fenster, die unter Denkmalschutz stehen, richtet sich nach dem U-Wert der Außenwände des Gebäudes. Dieser darf nicht geringer sein als der Wert der Außenwände. Bestandsfenster in denkmalgeschützten Immobilien können auf diverse Arten für moderne Ansprüche nutzbar gemacht werden. Durch Aufbringen von speziellen Wärmedämmbeschichtungen oder durch Einbringen besonders schwerem Glas zum Schallschutz kann energiesparend modernisierte werden, ohne erheblich in das historische Erscheinungsbild einzugreifen. Die Sanierung von historischen Fenstern kann den Grundsätzen der denkmalpflegerischen Fenstererhaltung widersprechen. Deshalb sollten auch Kompromisslösungen im Voraus mit der EnEV geklärt werden, da die Bestimmungen innerhalb Deutschlands abweichen.

 

Erneuerung der Heizungsanlage

Auch Heizkörper und Leitungsführungen können ein Problem beim Einbau in einem denkmalgeschützten Gebäude sein. Die veränderte Nutzungsbedingung und veränderte Raumtemperatur kann zu Schäden am Objekt führen. Damit das historische Erscheinungsbild des Gebäudes nicht gestört wird, können Leitungsführungen in nicht mehr genutzten Schornsteinzügen, Nischen oder Aussparungen verlegt werden. Die Heizkörper können so platziert werden, dass die Leitungsführung entweder möglichst kurz bleibt oder die historische Position und Ästhetik der Heizkörper weitgehend erhalten bleibt. Wichtig ist das Heranziehen von Fachleuten bei entsprechender Heizungs- und Lüftungsplanung. Für Erneuerungen, Anbaumaßnahmen oder Sanierungen sollten unbedingt Experten herangezogen werden, um die Standards einzuhalten und um Bauschäden zu vermeiden. Für alle weiteren Fragen zum Thema Umbau denkmalgeschützter Immobilien stehen Ihnen die Experten der Dolphin Trust GmbH gerne mit Rat und Tat zur Seite.

Geerbte Immobilie

Das müssen Immobilienerben wissen

Sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung erben, stellen sich viele Fragen: Was passiert, wenn kein Testament vorhanden ist? Wo stehen die Belastungen der Immobilie? Wann entstehen welche Kosten? Dolphin Trust zeigt Ihnen die richtige Vorgehensweise zum Thema Immobilienerbe.

Das Erben einer Immobilie ohne Testament

Das Fehlen eines Testamentes führt dazu, dass die gesetzlichen Erben zum Eigentümer der Immobilie ernannt werden. Dies sind die Angehörigen des Verstorbenen und dessen Ehefrau oder Ehemann. Zu den Angehörigen zählt auch die eingetragene Partnerin oder der eingetragene Partner. In Folge dessen kann es zu einer Erbengemeinschaft kommen. Diese entsteht, wenn es mehr als einen gesetzlichen Erben gibt.

Wer aufgrund einer Enterbung von der Vermögensfolge ausgeschlossen wurde, kann nur einen Pflichtteil gegenüber der Erbengemeinschaft oder des Alleinerben gelten machen. Dieser Pflichtteil richtet sich nach dem Gesamtwert des Nachlasses und der Hälfte der gesetzlichen Erbquote des Pflichtteilsberechtigten. Vorab sollte ein Gutachten für den Verkehrswert der Immobilie vorliegen, damit der Pflichtteil berechnet werden kann.

Ist ein Testament vorhanden, gelten natürlich die testamentarischen Erben als Immobilienbesitzer.

Das Erbe im Grundbuch eintragen lassen

Bevor das Erbe jedoch angenommen wird, sollte überprüft werden, welche Belastung im Grundbuch der Immobilie eingetragen ist. Nach Annahme des Erbes ist noch der Erblasser als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Erbe ist jedoch der rechtmäßige Eigentümer. Demnach muss der Grundbucheintrag berichtigt werden. Diese Änderung wird beim Amtsgericht vollzogen. Dafür muss der Erbschein mit eingereicht werden. Die Umschreibung ist kostenfrei. Jedoch muss eine Zweijahresfrist beachtet werden. Wird diese nicht eingehalten, wird die Umschreibung kostenpflichtig.

Bei der Erbschaftsteuer zählt der Verwandtschaftsgrad

Immobilien und Grundstücke unterliegen der Erbschaftssteuer. Der Verkehrswert ist die Berechnungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. Bei der Festlegung der Erbschaftsteuer müssen die Freibeträge und die Steuerklasse des Erbens nach Erbschaftsrecht beachtet werden. Besteht ein Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, steht dem Erben einen Freibetrag zu. Dieser Freibetrag richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad. Gleichzeitig wird dem Erben nach dem Erbschaftsrecht eine von drei Steuerklassen zugewiesen. Diese wird ebenfalls auf das Verwandtschaftsverhältnis zurückgeführt. Je nach Steuerklasse erhebt das Finanzamt verschieden klassifizierte Erbschaftsteuersätze. Verwitwete Partner oder Kinder, die noch im Eigenheim wohnen, sind von der Erbschaftssteuer ausgeschlossen. Jedoch gilt als Grundsätzlichkeit, dass der verwitwete Partner, die verwitwete Partnerin oder die Kinder in den nächsten zehn Jahren dort wohnen bleiben. Wird die Immobilie während dieser Zeitspanne vermietet, werden Erbschaftsteuern fällig.

Energetische Anforderungen an eine geerbte Altbauwohnung

Wird eine sanierungsbedürftige Immobilie geerbt, bestehen die gleichen Pflichten wie beim Hauskauf. Altbau-Besitzer werden mit den gesetzlichen Sanierungsvorschriften vom deutschen Staat unterstützt. Es gibt für energetische Sanierungsmaßnahmen, wie Heizungserneuerung oder Wärmedämmung, staatliche Förderungen. Wird die Immobilie nach dem 01.02.2002 gekauft oder geerbt, muss der neue Besitzer eine Dachdämmung oder eine Dämmung der obersten Geschossdecke anbringen. Der Dämmwert darf nicht niedriger sein als 0,24 W/(m2K). Es gibt jedoch eine Ausnahme: Findet kein Besitzerwechsel nach Januar 2002 statt, muss auch nicht gedämmt werden. Seit 2009 gilt, dass wenn eine Außenwand gedämmt wird, muss dies nach EnEV-2009-Vorschriften passieren. Heizkessel, die vor 1978 erworben wurden, müssen erneuert werden. Heizungsrohre, die nicht isoliert sind, müssen isoliert werden. Für eine Altbauwohnung lohnt sich immer eine Sanierung. Gerade, wenn diese unter Denkmalschutz steht. Hinter den speziellen Auflagen für Material und Umsetzung steht oft die Sorge, dass die Immobilie wegen unfachmännischer Maßnahmen Schaden nehmen könnte. In der Dolphin Trust GmbH arbeiten Spezialisten für fachgerechte Maßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien. Diese stehen jederzeit gern mit Rat und Tat zur Seite, wenn Sie Fragen zum Thema denkmalgeschützte Immobilien haben.

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